初めてでも、良くわかる住宅ローン（初心者向け）
「住宅ローンについていろいろ知りたいのですが…」
「変動や固定など、どの金利が有利なの…」
「いくらまで借りられるのか、少しでも有利な返済方法はなど…」
マイホームは人生で一番高い買い物と言われています。
住宅ローンは大きな金額になるだけに、疑問や不安がいっぱいです。
初めて住宅ローンについて学ぶ方向けに、分かりやすくまとめました。
「住宅ローン」ってなに？
住宅ローンとは、住宅の建築や、住宅を建築する土地の取得ため、その住宅などを担保として金融機関や公的機関が行う資金の貸付です。
住宅ローンは個人にとって最大の借入です。だからこそ少しでも有利な組み方を考えなければなりません。そこで、どのような種類があるかを知っておく必要があります。
どんな種類があるの？
住宅ローンには財形住宅融資などの「公的融資」と、銀行などの「民間融資」があります。また、２００３年１０月より登場した公庫と民間が提携した長期固定融資「フラット３５」も以前の住宅金融公庫融資に代わるものとして注目を浴びています。
フラット３５
民間金融機関が、住宅金融公庫と提携して実現した最長３５年の長期固定金利型住宅ローン。通常は住宅ローンで不利になりがちな勤続年数が短い場合や、自営業のかたでも融資が受けやすいのが特徴です。多くの住宅ローンで加入が必須とされる団体信用生命保険ですが、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意となっています。
銀行ローン
民間の銀行などが貸し出す住宅ローン。年収や住宅の担保価値などで融資限度額が設定されます。さまざまな種類のローンがあります。
財形住宅融資
会社で財形貯蓄をしている人がマイホームを購入するときに、一定の要件を満たすことで住宅融資を受けることができます。
（共済組合）
公務員が自己のマイホームを購入するために利用できる、共済組合の住宅貸付。
金利のタイプはどれを選んだらいいのか？
長期にわたり返済を行う住宅ローンは、一般的に、返済終了時まで返済額が確定している固定金利型の利用が基本と言われています。変動金利型・固定金利期間選択型は低金利がメリットといえます。両方のメリットをいかすために、固定金利型と変動金利型又は固定金利期間選択型を組み合わせて利用することも考えられます。
長期固定金利型
長期固定金利型は、住宅ローンの契約から完済まで、金利や返済額が変わらない住宅ローンです。
全期間の固定金利となるため、ほかの2種類のタイプと比較すると、金利が高く設定されています。
メリット
長期間の返済額が確定するため、資金計画を立てやすい。
低金利時に借りると、将来にわたり低金利による返済となる。
デメリット
高金利時に借りると、将来にわたり高金利による返済となる。
※公的ローンでは高金利時でも比較的低金利の住宅ローンを利用できる場合がある。
変動金利型
変動金利型は、市場金利に合わせて金利が変わる住宅ローンです。半年ごとに金利の見直しが行われます。金利の見直しは半年ごとですが、返済額の見直しは5年ごとになります。金利が上昇した場合、将来的に返済の負担が増す可能性があることも考慮しておきましょう。見直しによる返済額の増額は、これまでの金額の1.25倍が上限となっています。
メリット
低金利時には返済額が少ない。
金利が低下した場合、返済額が減少。
デメリット
変動型のため、金利が上昇した場合は、返済額が増大するなどの不安がある。
固定金利期間選択型
固定金利選択型は、契約時に３年、5年、10年など、一定の金利固定期間を定めます。固定期間終了後は、再び固定金利選択型にするか、変動金利型にするかを選べるのが一般的です。
メリット
固定金利期間が短い場合は、変動金利型よりも低金利となり返済額が少ない。
高金利時に借りると、固定期間終了時に金利が低下した場合、その後の返済額が減少。
デメリット
低金利時に借りると、固定期間終了時金利が上昇した場合、その後の返済額が増大することもある。
参考：今は低金利？
今、金利水準は低いと言われていますが、つい十数年前には住宅金融公庫の金利がなんと７％を超える時代もありました。現在のような低金利の時期に住宅ローンを組む場合は、将来の金利が上昇する可能性があることを十分に考慮する必要があります。
例えば、将来子どもの教育費がかかる時期に、返済している住宅ローンの金利が上昇し、返済額が増えると家計は厳しくなります。自分たちのライフプランに合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。
金利の違いで返済額はどう違うの？
約２０年前
（金利７．５％）
１０００万円借りると月々のローンの支払いは約７万円。
年間で約８４万円の返済です。
今は
（金利１．５４％）
１０００万円借りても月々のローンの支払いは約３．5万円。
年間で約４２万円の返済です。
（３０年返済／フラット35／元利均等返済／ボーナス払いなし）
住宅ローンの返済方法は？
住宅ローンの借入をする際には、返済方法についても十分に検討する必要があります。なぜなら住宅ローンは借入金額も大きく長期間にわたっての返済になるため、返済方法によって月々の生活に大きく違いがでてきます。
返済方法は大きく分けると、「元利均等返済」と「元金均等返済」のふたつの方式があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。返済終了までを考慮して、返済方法や返済期間を選びましょう。
元利均等返済
月々決まった額（元金＋利息）を返済する方式
メリット
毎回の返済額が同じで、返済計画が立てやすい。
当初の返済額は「元金均等返済」に比べて小さい
デメリット
返済開始当初は返済額のうち利息分の割合が多く、元金がなかなか減らない。元金均等返済に比べ支払い利息総額が多くなる。
元金均等返済
月々決まった元金に、利息を加えた額を返済する方式
メリット
毎回、一定額の元金を返済できるので、「元利均等返済」に比べてトータルで支払う利息が少ない。
デメリット
返済当初は元利均等返済に比べ毎月の返済額が多くなる。
いくらまで借りられる？
返済計画を立てる際には、いくらまで借りられるではなく、いくらなら毎月無理なく返せるかを考えましょう。この場合、住宅ローンと各種ローンの合計返済額の収入に占める割合（総返済負担率）が一定の範囲に収まるように配慮することが必要です。現在の車のローンや、カードローンなども返済負担率の計算の中に入りますので、注意が必要です。
基本的には住宅購入者本人の収入が基準となりますが、配偶者（婚約者も可）か両親・子のうち１人分のみの収入を合わせて借入額を増やすことも可能です。これを収入合算（銀行では所得合算）と言い、金融機関によっても違いますが、およそ年収の半分までを合算できます。
住宅金融支援機構のホームページでは様々な借り入れシミュレーションができます。
住宅ローンシミュレーション：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） (jhf.go.jp)
まとめ
いかがでしたでしょうか？
一口に住宅ローンと言っても、金融機関や金利、返済方法など、様々な種類があります。住宅メーカーによっては金融機関と有利な提携住宅ローンを用意している場合もあります。
無理なく返済していくことを前提に、自分に合った住宅ローンを検討してみてください。
最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。
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